税務トピックス

全国的に空き家問題が深刻化しています。空き家は年々増加しており、総務省の調査では、2023年の空き家数は900万戸と過去最多になり、2018年から51万戸も増加しており、空き家率も13.8％と過去最高になっています。

このように増え続ける空き家の背景には超高齢化社会があり、所有者自身が管理や活用に問題を抱えている現実があります。
空き家が放置されると様々なリスクがあり、近隣住民に迷惑をかけてしまうことになります。

よって令和5年12月より、空き家対策の推進に関する特別措置法の一部が改正され、そのまま放置すると倒壊等の恐れがある「特定空家」だけではなく、管理が不十分な空き家「管理不全空家」も市区町村から指導・勧告の対象となりました。
指導を受けても従わずに勧告を受けると、固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなり、税負担が重くなってしまいます。

空き家となってしまった実家を相続した場合、特に自身の思い出がある家であれば、手放すことに抵抗を感じるかもしれません。しかし、時間が経てば経つほど、遠方にある実家に足を運んで管理をすること自体が難しくなってくる実情があります。その間にも固定資産税はかかってきますし、管理を他人に依頼する場合は維持費もかかります。放置してしまったら、「管理不全空家」と認定されてしまう危険もあります。将来的にそこに住む予定がないことが決まっている場合は、空き家の活用を考えることが必要です。

住宅地として人気のあるエリアであれば、手放さずに貸し出すのも方法の１つですが、家屋のリフォームやクリーニングなど、初期費用がかかります。また、貸主としての責任が発生しますので、不動産賃貸業を始めるという覚悟も必要です。

やはり、売却を検討するのが一番でしょう。売却した金額は所得税の対象になりますが、固定資産税等のランニングコストを考えると早めに売却することで将来のリスクを減らすことができます。建物が古すぎる場合は、逆に古家があることで買い手がつきにくくなる場合もありますので、解体も選択肢の1つです。しかし、解体費もかかりますし、土地だけの状態で保有していると住宅用地の特例が適用できずに固定資産税が高くなってしまうので、解体後にすぐ売れるように時期の検討も必要です。

また、令和9年12月31日までに売却した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を適用できる可能性があります。この特例は一定要件を満たす空き家を相続した場合、最大3,000万円まで譲渡所得の特別控除を受けることができる制度です。要件は主に次の通りです。

・相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用家屋又は敷地
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと
・相続開始の直前まで被相続人以外が居住していないこと
・相続から譲渡までの間、事業、貸付、居住の用に供されていないこと
・建物は譲渡時に一定の耐震基準を満たしていること、又は建物を取り壊した後に譲渡すること
・相続の開始があった日から3年後の年の12月31日までに売ること
・売却代金が1億円以下であること

売却代金が1億円を超える場合は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」という別の特例を適用する方法もあります。こちらは財産の種類にかかわらず、一定期間内に相続財産を譲渡した場合、それにかかった相続税額のうち一定金額を、取得費として譲渡所得から差し引いて計算できる制度です。

いずれにしても、空き家をそのままにしておくことは数々のリスクが伴いますので、ぜひ早めに検討することをおすすめします。